Asuntoa ostamassa 

KOLME KOVAA SÄÄNTÖÄ - ÄLÄ OSTA ELLET OSAA 

1. ”Jos et hallitse ostamista, niin älä osta ollenkaan”

2. ”Jos kuitenkin päätät ostaa asunnon, älä pidä kiirettä” 

3. Palkkaa itsellesi oma rakentamista tunteva asiantuntija,
jolla on vankka kokemus rakentamisesta ja perustiedot kosteus- ja homevaurioista

(lainaukset: Hallittu asunnon ostaminen/Asumisterveysliitto)

HOMEKOIRIEN KÄYTTÖ ASUNTOKAUPASSA

Koirien käyttäminen asuntokaupassa ei yleensä helpota  ostajan päätöksentekoa. Koira ei päätä asuntokauppaa. Koira ei kerro mikä hajun aiheuttaa tai mikä sen korjauskustannukset tulisivat olemaan.  Toimintatapaan ei kuulu  ottaa kantaa koirien tarkastuksen jälkeen, mikä on henkilökohtainen näkemys – ”ostaisitko itse tämän asunnon” jne

Koirat ilmaisevat paikat joista mikrobiperäistä pääsee sisäilmaan. Kyse voi olla ilmavuotojen tai ilmastoinnin kautta leviävistä hajuista. Haju voi olla peräisin rakennuksen ulkopuolelta, vaikkapa rossipohjan alta multaisesta maaperästä. Normaalissa multamaassa on yleensä sädesienibakteereja ja ruokaillessaan ne tuottavat haihtuvaa yhdistettä nimeltä geosmiini.

Valesokkelitalossa, jossa riskirakenteen puuosat ja eristeet voivat olla osaksi maanpinnan alla, korjauskustannukset voivat olla huomattavia tai korjaus kannattamatonta. Vaikka koira ilmaisisi valesokkelin lattianrajaa, on yleensä mahdotonta päätellä mitä alapohjassa tapahtuu. Käytännössä tämä selviää vasta rakenteet avaamalla. 

Helpointa päätöksenteko koiratarkastuksen perusteella lienee silloin kun ollaan hakemassa esim. altistuneelle puhdasta asuntoa. Mitä vähemmän ilmaisuja, sitä lähempänä ollaan tervettä asuntoa. Tällöin kumminkin kannattaa rajata tietyt talotyypit, joltakin haisevat, riskirakenteet ja muovimattoasunnot suosiolla etsinnän ulkopuolelle. Täysin terveitä asuntoja on hankala löytää. Lukemalla kirjan: Kari Ojala/ Talo ilman hometta (Into) asialle löytyy helposti ymmärrettäviä perusteita.

Jos homekoiratarkastus on ehtona kirjallisessa tarjouksessa, kysy etukäteen sen mielekkyyttä käyttämältäsi homekoirayrittäjältä. Ehdoksi on joskus kirjoitettu etteivät koirat löydä merkittäviä ongelmia. Merkittävyydestä tai mahdollisista terveysongelmista on kenenkään mahdotonta sanoa. Parempi jättää sanamuoto avoimemmaksi, jotta voit tehdä päätöksen kunto- ja homekoiratarkastusten havaintojen perusteella.

KUNTOTARKASTUS, PELKKÄ MUODOLLISUUSKO?

Kuntotarkastaja tulossa rintamiestaloon. Välittäjäkin jo ehdottelee kaupantekokahvien aikaa konttorilla. Mutta sitten ostaja mainitsee homekoiratutkimuksen, mitä työpaikalla oli ehdotettu.

”No ei ehkä ihan oikein kannata. Nehän tekevät ilmaisuja joka tapauksessa. Varmaan sen korjatun vesivahinkopaikankin ne löytävät”. Vuodenaika voi olla väärä koska sisäilmanäytteetkin pitää ottaa helmikuussa.
Lopulta ostaja peruu koko koiratarkastuksen oman mielenrauhansa vuoksi. Miksi näin?

Asuntokaupan kuntotarkastus tehdään yleensä ohjekortin mukaisesti. Kuntotarkastus tehdään pääosin pintapuolisilla havainnoilla. Tämän vuoksi tarkastuksessa ei välttämättä löydy piileviä vaurioita, joita välittäjä tai valveutunut ostaja ei olisi jo huomannut. Myöskin saattaa käydä niin ettei ylä- tai alapohjatilaan ole mukavaa pääsyä. Talvella katon päällä oleva lumipeite estää katteen kunnon arvioimisen. Myyjän kehumista salaojistakaan ei löydy tarkistuskaivoja; mutta kuulemma ovat ne siellä. 

Kuntotarkastusraportin arvioimiseen kannattaa pyytää oma asiantuntija, ellet ole ollut tarkastuksessa paikalla. Raportissa ei luonnollisesti lue että vältä tätä asuntoa, vaan asiat esitetään neutraalisti tietyin termein.

Tyypillisiä varottavampia mainintoja ovat riskirakenne tai lisätutkimustarve, sekä että jokin rakennuksessa on elinkaarensa lopussa. Asioita voidaan myös vähän pyöritellä termein: ikäänsä mukaisessa kunnossa tai kosteus on tyypillistä tämän ikäkauden taloissa.

Vaikka koira haistaa niin rakennusvirheet, kuin huonosti korjatut vanhat vesivahingot, koiratarkastus ei ole oikotie ostamisen helppouteen. Ongelmaksi tulee koiran tekemien löytöjen tulkinta ja niiden selvittäminen vaatisi tarkempaa tutkimusta ja rakenteiden avaamista eli kuntotutkimusta. Tätä harvoin, jos koskaan tehdään asuntokauppakohteessa. Ostajankin on epäilyttävissä tapauksissa helpointa etsiä jokin toinen kohde.

MINKÄLAISIA ASUNTOJA TULISI VÄLTTÄÄ

Helsingin Sanomat 9.10.2016 kirjoittaa että sairastuneen kannattaa välttää 1950-1990  luvulla rakennuttuja asuntoja. ”Kaikkein huonoimpia 1970-1980 luvulla rakennetut pientalot.”
”Huono valinta voi olla myös talo, jossa painovoimainen ilmanvaihto on korvattu koneellisella ilmanvaihdolla”.

Eniten homekoiratutkimuksia tilataan kauttamme 40-50 –luvun puutaloihin  ja 1976-1982 rivi- ja omakotitaloihin (matala tai valesokkeliratkaisut). Rintamiestaloissa usein tilausperuste on omat tai vieraan kokemat hajuongelmat, 80-luvun vaihteen taloissa oireilu.

90-luvun alussa oli kova rakennusbuumi joka päätyi konkursseihin ja talouslamaan. Varsinkin rivitaloista on ilmennyt kattovuotoja ja kaikenlaisia rakennusvirheitä.

Mitä vanhempi talo, sitä enemmän se on todennäköisesti nähnyt elinkaarensa aikana vettä.

Uudistuotantokaan ei ole välttynyt ongelmilta. Kiire ja kustannustehokkuus ovat aikaan saattaneet mitä erikoisempia rakennusvirheitä. Rakennusmateriaali kastuu ja se laitetaan tiiviiseen rakennukseen. Parhaat rakennuspaikat ovat rakennettu jo kauan sitten, nyt tehdään huonommalle maaperälle pelloille ja vesijättömaalle. Pullotalossa koneellinen lämmöntalteenottojärjestelmä on elinehto mutta pahimmillaan homeenlevitysjärjestelmä.

APUA, OSTIMME HAJUTTOMALTA TUNTUVAN ASUNNON MUTTA TÄÄLLÄHÄN HAISEE

Heti muuttaessa havaittuihin hajuihin liittyvät koiratarkastukset ovat hieman lisääntyneet. Selkeää hajua ostajat eivät havainneet asuntoesittelyssä. Kysyttäessä tähän selitystä ostajat ovat syiksi mm. arvelleet

-       täällä oli aina ristiveto, ovet ja ikkunat joka kerta auki

-       takkaa käytettiin heinäkuussa joka käynnillä, ajateltiin että myyjä haluaa luoda kodikkuutta

-       emäntä leipoi pullaa joka käynnillä

-       välittäjä piti niin kovaa kiirettä ettei ehtinyt oikein haistella

-       ajattelin että tavarat haisevat, haju häviäisi kun myyjä muuttaa pois

-       minulla oli ns. ”homekoiravainuinen” ystävä mukanani, hän ei oireillut esittelyssä

-       hajustegeelit yms.

Jos jokin epäily tulee vastaan ensimmäisessä näytössä, niin pyydä saada tutustua toisen kerran ilman tuuletusta tai pullantuoksua. Homealtistuneetkin muuttavat huonosta asunnosta toiseen, koska lyhyessä aikaa yleensä on mahdotonta saada käsitystä sisäilmanlaadusta. Ainakin vuokrakohteissa on harrastettu koenukkumista yhdeksi yöksi, jolloin elimistö saa tilasta paljon paremman käsityksen.

NO OSTAISITKO ITSE 

"Vähintään 1,8 miljoonaa suomalaista asuu seuduilla, joilla asuntojen hinnat laskevat. Oma koti ei olekkaan enää kaikkialla turvallinen sijoitus" (HS 29.102016)

Asunto teollisuuspaikkakunnalla tai 80-luvua omakotitalo pellon laidalla kymmenen kilometriä kirkolta voi jäädä käteen, vaikkei niissä olisikaan merkittäviä vaurioita. Taas heikompikuntoisempi asunto Helsingissä hyvällä sijainnilla voi pitää hyvin arvonsa. Osakehuoneistoissa on muistettava myös, että vaikkei myytävässä asunnossa olisi mikrobivivaurioita, osakkaana omalta maksuuvastuuseen  joutuu muustakin taloyhtiötä koskevista vaurioista ja ns. korjausvelasta. Näin varsinainen taloyhtiötä koskeva riski on kylpyhuoneen kuntoa rahallisesti suurempi riskitekijä.

On ollut myös nähtävissä että Hometalkoot projektin valistus on alkanut purra. Osa asunnon etsijöistä ei edes käy katsomassa riskialtteimpia ja vanhempia kohteita. Tulevaisuudessa voi ollakkin vaikeampaa päästä eroon valesokkelisesta, tasakattoisesta ja maaporrastetusta rivitaloasunnnosta. Jopa laminaatin alle jätetyt muovimattokerrokset saattavat aiheuttaa kalliita ongelmia.

OSTIN HOMETALON – NO ONHAN TÄSSÄ VIIDEN VUODEN TAKUU

Itse asiassa sen jälkeen kun nimet ovat paperissa, mitään tavaratalon myöntämää 14 päivän palautusoikeutta ei ole. Jos vikaa on, ostajan on yleensä osoitettava rakennusvirhe, sen aiheuttamat vahingot ja mitä korjaus maksaa. Hajusta tai sairastumisesta ei korvauksia ole ilmeisesti tuomittu. Mutta myöntääkö myyjä edes mitään näkymätöntä virhettä olevan?

Jos toimitaan heti, jopa kaupanteko tai ongelmakohta ehkä voidaan saada hoidettua sovittelulla. Viiden vuoden päästä myyjällä tuskin on pankkitilillä rakennuksesta maksettua hintaa, saati sitten tutkimus- ja oikeuskuluihin uppoavia summia.

Alle 20.000 EUR riitaa ei kannata viedä lakitupaan ja vielä 50.000 EUR kohdallakin on syytä harkita (asianajaja Juha Ryynänen, IS 22.10.2016).

Käräjäoikeus voi viedä 2 vuotta ja mahdollinen hovioikeus toiset 2 vuotta. Tutkimus- ja oikeudenkäynnin kulut ylittävät usein varsinaisen vahinkosumman. Päätöksiä on tullut niin kantajan kuin vastaajan hyväksi. Osassa tapauksissa virhe on tuomittu myyjän maksettavaksi mutta molempien kulut itse maksettaviksi.

Jos kumminkin päädyt oikeuteen vaatimaan kaupan purkua tai hinnan alennusta, niin selvitä

- mikä on rakennusvirhe?

- mitä se on aiheuttanut?

- mitä sen korjaaminen maksaa?